Регистрация жилого дома на земельном участке ИЖС и ЛПХ

Для регистрации жилого объекта на землях ЛПХ либо же ИЖС в обязательном порядке потребуется получение разрешения на строительство. Бывает, когда собственники земли начинают строительство, при этом, не оформив разрешение в соответствии с законом. Это закономерно приводит к досадной ситуации, когда попросту оказывается невозможной регистрация построенного дома. О том, как должна осуществляться регистрация жилого объекта на земельном участке и другие аспекты вы узнаете из данной статьи.

Регистрация дома на земельном участке ИЖС

Под землями ИЖС подразумеваются территории, созданные для индивидуального частного строительства. Земли данной категории имеют два правовых статуса. На них могут возводиться жилые дома для постоянного проживания с возможностью регистрации, или разнообразные вспомогательные здания (хозяйственные постройки, бани, гаражи и т.д.).

Хотя строительство на землях ИЖС превосходно регламентировано законом, закон не дает точного определения такому понятию как объект индивидуального жилого строительства. Некоторые критерии имеются в Градостроительном кодексе (ГрК), но там не указаны определения понятия. Второй документ, где включены характеристики, которым должна соответствовать постройка, классификатор видов разрешенного использования земель. Согласно таким нормативным документам, индивидуальным домом может считаться:

• Отдельно стоящий дом без общих фасадов с иными объектами. Так, например, таунхаус или схожие строения для проживания сразу нескольких семей, имеющие общий фасад, но отдельные входы, уже не могут являться объектами ИЖС.
• Дом, который предназначен для постоянного проживания одной семьи. Главный фактор, который в обязательном порядке учитывается при получении разрешения на строительство и последующей регистрации жилья.
• Дом не выше трех этажей. Является самым спорным условием которое, присутствует в разъяснениях к ГрК.

Нормативно-правовая база

Регулирование такого вопроса на законодательном уровне развивается постепенно. Это обусловлено тем, что в когда-то имел место быть целый бум на индивидуальное загородное строительство, когда постройки возводились без проектирования и выдачи разрешений. При всем этом не было никаких средств регулирования, что как правило потом приводило к не самым приятным ситуациям.

Например, дом был построен пару годов назад и в нем безмятежно проживали годами, но позже выясняется, что территория вообще не предназначена для осуществления строительных работ. Данный дом в принципе не может быть узаконен. 

Первой попыткой урегулировать вопрос стала дачная амнистия, позволившая зарегистрировать дома такого типа в легком порядке. Она постепенно теряла свою актуальность по мере того, как развивалось законодательство в сфере недвижимости и почти все её положения были изменены согласно с новыми поправками закона.

О чем нельзя забывать

Хотя в правовую базу постепенно вносятся изменения и тем, кто в этом не разбирается, порой проблематично разобраться с переменами в законодательстве, можно отметить несколько аспектов, которые обязательно должны быть учтены:

• Для возведения дома на землях ИЖС обязательно потребуется разрешение на строительство. Без него окажутся невозможными последующие действия по постановке на учет и регистрации прав собственности.
• Без разрешения на строительство можно регистрировать исключительно нежилые постройки (баню, хозяйственный блок, гараж и т.д.).

Внимание! Если вы приступили к строительству жилого объекта и сразу с этим оформляются документы, вы идете на риск, поскольку здание может быть признано самостроем. В данном случае потребуется прохождение процедуры узаконивания через судебный орган, однако всегда остается вариант того, что суд окажется не на вашей стороне.

Какие нужны документы

Перед началом строительства необходимо обзавестись абсолютно всеми необходимыми документами, а именно разрешением на строительство. Само собой, выстроить дом возможно даже при отсутствии этого документа, но это чревато возникновением бессчетных трудностей с регистрацией. В отдельных случаях через судебный орган будет вынесено решение о демонтаже постройки.

Возведенный без разрешения дом может быть зарегистрирован как нежилой, но в данном случае не будет возможности воспользоватьсяосновным достоинством строительства на землях ИЖС, возможностью обзавестись адресом и постоянной регистрацией. После завершения строительства будет нужно такая документация:

• Документы основания на землю. Такая документация не является правом собственности, потому что она служит для подтверждения исключительно появления прав на землю. К данной группе документов относятся: договоры об аренде, купле-продаже, дарения и т.д. Если ранее право собственности на площадь уже было оформлено, основанием такого факта станет выписка из ЕГРН. Это единый документ, а потому свидетельство больше не выдается. В подавляющем числе случаев её не нужно будет получать, поскольку вся необходимая информация уже имеется в реестре.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию. Начиная с марта 2018 года, нужно предоставление разрешения на строительство, если на учет ставится недостроенный дом. Ситуации подобного плана возникают, например, если обладатель приступил к строительству, но затем принял решение продать участок и находящиеся на её территории постройки. В данном случае не обойтись без регистрации права собственности на незавершенный объект.
• Технический план на дом. Не исключено, что могут понадобиться и другая техническая документация, а потому стоит заранее проконсультироваться на этот счет, поскольку отказ в приеме документов бывает обусловлен неполным комплектом.

Если сказать непосредственно касательно технической документации, стоит разъяснить ситуацию с кадастровым и техническим паспортом.

Важно знать, что кадастровый паспорт как документ больше не действует. Его функции на данный момент выполняет выписка из ЕГРН. Функции технического паспорта практически полностью производятся техническим планом, а потому он может потребоваться разве что при получении ипотечного кредита.

Регистрация дома на землях ИЖС является наиболее простым и хорошо регламентированным вариантом из всех доступных. Согласно ст. 25.3 ФЗ 122, для обладателя земли основанием для регистрации прав собственности на дом является сам факт его возведения, который подтверждается нужыми документами. 

Если земли имеют ВРИ для садоводства, огородничества, садоводства, или являются дачными участками, тогда все обстоит ощутимо сложнее. Типы построек, которые могут быть построены на сходственных территориях, определены ФЗ 66:

• Дачные участки, дома с постоянным (возможна регистрация) или же временным проживанием. В последних возможна регистрация.
• Садовые участки, дома для временного проживания, не предназначены для регистрации.
• Огородные участки, исключительно хозяйственные постройки.

Чтобы не попасть в трудную ситуацию, мы советуем за ранее проконсультироваться у профессионалов еще до того момента. С правовой консультацией вы будете подготовлены к любым сложностям и сможете избежать их, при этом не нарушая закон.

Документы собраны, что делать дальше?

После сбора всей нужной документации необходимо подать заявление в Россреестр. Как уже было отмечено, ранее регистрация права собственности и постановка на учет в кадастре были двумя отдельными юридическими процедурами, которые осуществлялись в разно время.

Согласно законодательству, любой недвижимый объект недвижимости должен стоять на кадастровом учете. Только в этом случае на него может быть оформлено право собственности. К тому из-за этого приходится растрачивать много времени на прохождение требуемых процедур. Вследствие этого почти все собственники земли так и не оформляли право собственности после постановки дома на кадастр. Проблемы появлялись при попытке наследования или же продажи.

В ст. 16 ФЗ №122 говорится, что за собственниками закрепляется право подать сразу весь пакет документации, как постановки на учет, так и регистрации прав. Благодаря этому можно ощутимым образом сократить срок прохождения двух процедур.

Нововведения коснулось и методов подачи заявки. Ранее можно было напрямую обращаться в Росреестр. Сейчас же документация подается через МФЦ или официальный сайт Госуслуг.

Делая выбор в пользу одного из методов, необходимо брать принять в расчет такие аспекты:

1. Если вы решили подать заявление через Госуслуги, тогда у вас обязана быть электронная цифровая подпись. При её наличии можно будет отправлять заявление и электронные копии документации, но все равно необходимы оригиналы.
2. В случае обращения в МФЦ на оформление документов уйдет больше времени, что обусловлено правилами работы разных ведомств. Срок оформления необходимо отсчитывать с момента поступления документации в Росреестр, а не их подачи в МФЦ.

После подачи документации сотрудники Росреестра проведут правовую экспертизу с последующим принятием решения. В случае положительного вердикта дом будет поставлен на кадастровый учет, а также одобрено право собственности. При приеме документации выдается расписка с указанием даты посещения Росреестра. При отсутствии сомнений касательно юридической чистоты представленных документов дом будет зарегистрирован, собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН. Согласно законодательству, решение по заявлению выносится в течение десяти дней.

Когда возможны упрощенные варианты

До 1 марта 2018 года предоставлялась возможность воспользоваться облегченным вариантом. С использованием дачной амнистии можно было произвести регистрацию прав на жилую постройку, если земля стояла на кадастре и находилась в собственности. Сейчас же остается только проходить полную регистрационную процедуру по описанному выше порядку.

Стоимость регистрации дома на землях ИЖС

При регистрации дома на землях ЛПХ и ИЖС или же ЛПХ необходимо оплатить государственную пошлину. Размеры пошлин варьируются в зависимости от вида регистрационного действия. Уточнить конкретные суммы можно на сайте Росреестра.

Помимо этого, важно учитывать и получение технических документов на регистрируемый дом. Потому что её подготовкой может заниматься исключительно кадастровый инженер с соответственной лицензией, сэкономить на его услугах не удастся.